El interés de los extranjeros por adquirir una vivienda en España no ha dejado de crecer desde la pandemia. Entre enero y septiembre del año pasado sus compras de pisos en suelo nacional alcanzaron las 125.857, el 18,4% de todas las operaciones que se cerraron. Se dispararon un 30,7% en relación a las del mismo periodo de 2019, antes de que estallase la crisis sanitaria. Crecieron muy por encima de lo que lo hicieron las adquisiciones de pisos por parte de nacionales, de acuerdo con la información que maneja el ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Estos datos beben de las estadísticas que publican los Notarios y permiten distinguir entre extranjeros residentes y no residentes.
Un informe elaborado por CaixaBank Research, al que ha tenido acceso 'La Información Económica', muestra cómo la participación de los extranjeros residentes en el mercado inmobiliario ha favorecido que este mantuviera su dinamismo en plena expansión de la economía. Este colectivo adquiere una casa por motivos que son sobre todo laborales o educativos y preferentemente en zonas urbanas (sobre todo en Barcelona y Madrid); mientras que a los no residentes les mueven motivos vacacionales y se decantan por zonas turísticas, ya sea de los archipiélagos o del arco mediterráneo.
Judit Montoriol, economista jefe del grupo, aprecia también diferencias significativas en términos de precio, de forma que los compradores no residentes adquieren viviendas de mayor precio por metro cuadrado (2.895 euros por metro cuadrado) que los residentes (1.734 euros) y los nacionales (1.659). Los primeros proceden sobre todo de países europeos, con británicos, alemanes, holandeses, belgas y franceses a la cabeza. Entre los extranjeros residentes, los marroquíes fueron los principales compradores en el primer semestre de 2024, seguidos por rumanos e italianos, liderando la cuota de compraventas en la mayoría de autonomías, con la excepción de Galicia y Madrid, donde fueron los portugueses y los chinos, respectivamente, las nacionalidades con mayor número de operaciones cerradas.
Si durante la pandemia, las compras de no residentes se hundieron más del 30% por las restricciones a la movilidad, frente al 22% que cayeron las adquisiciones de extranjeros residentes o al 12% que lo hicieron las de nacionales, a partir de 2021 se volvieron las tornas. Otro punto de inflexión lo marcó el aumento acelerado de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) desde el verano de 2022, que afectó de forma más negativa a los extranjeros no residentes (sus operaciones descendieron un 12,9%) y a los españoles (-11,6%), que a los extranjeros residentes (-4,7%).
Este último periodo ha coincidido con una oleada migratoria que ha sido clave para el desempeño del mercado de trabajo y de la economía en general. Precisamente, el Banco de España sitúa el crecimiento demográfico provocado por la "intensa" llegada de inmigrantes como uno de los motores de un crecimiento que volvió a revisar al alza recientemente (hasta el 3,1% a cierre de 2024 y al 2,5% este año) y que se suma al empuje del turismo, al tirón del consumo por la mejora de poder adquisitivo de los hogares o a los menores costes energéticos que afrontan las empresas, entre otros factores.
¿Impacto limitado por la retirada de las golden visa?
Desde la entidad consideran que el fin de las 'golden visa' (la concesión de permisos de residencia a cambio de inversiones significativas en el país como la compra de inmuebles de más de 500.000 euros), que expiran el próximo 1 de mayo, tendrá un impacto limitado en el mercado inmobiliario español. Según las cifras que maneja el Gobierno, en los más de diez años desde que se aprobó la ley 14/2013 de apoyo a los emprendedores hasta octubre de 2024, se concedieron un total de 15.149 visados de oro ligados a inversiones en bienes inmuebles, la mayoría a ciudadanos chinos, rusos, británicos, estadounidenses, ucranianos, iraníes, venezolanos y mexicanos.
El 90% de las autorizaciones concedidas en todo el territorio español se han concentrado en Barcelona, Madrid, Málaga, Alicante, Baleares y Valencia, lo que vendría a explicar la tensión de oferta y de precios que registran estas zonas. Sólo en Alicante los extranjeros acapararon el 50,4% de las compras de vivienda que se cerraron entre el tercer trimestre de 2019 y el mismo de 2024. Servicios de estudios como el de Funcas, la fundación de las cajas, han advertido sobre cómo la demanda especuladora ha empeorado el acceso a la vivienda ya desde la pasada crisis financiera.
La Comisión Europea ha mostrado en reiteradas ocasiones su preocupación sobre este tipo de programas que ofrecen la residencia a cambio de inversión, dado que pueden exponer a la Unión Europea a riesgos de seguridad, lavado de dinero y evasión fiscal, preocupación que se ha intensificado a raíz de la guerra en Ucrania.
El informe elaborado por CaixaBank Research recuerda que varios países están retirando este tipo de esquemas. En España, la ley que pone fin a los visados de oro ha sido aprobada en enero de 2025 y entrará en vigor en abril. Sin embargo, el impacto de esta eliminación sobre el mercado inmobiliario "debería ser limitado, pues representan una fracción muy poco significativa del total de compraventas", sostienen.
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